| |
|
|
|
ПОРЯДОК ПОКУПКИ недвижимости в США
В США разрешенна покупка недвижимости и земли в собственность нерезидентами. Граждане России, Украины и стран бывшего СНГ могут приобретать недвижимость в собственность без каких либо ограничений.
1. Покупатель заполняет форму и отвечает на вопросы о том, какой объект его интересует Форма_заявки_Покупателя
2. Realty-usa, на основании Форма_заявки_Покупателя, предоставляет несколько вариантов квартир или домов в соответствии с запросами.
3. Покупатель предоставляет документы в зависимости от формы оплаты:
A) В случае покупки без использования кредита необходимо подтвержедние наличия необходимой суммы на счету Покупателя. Письмо из банка SAMPLE ASSET VERIFICATION LETTER
B) B случае покупки c использованием кредита необходимы cледующие документы:
Cправка о доходах. Два варианта один для наемного работника – заполняется на работе SAMPLE INCOME LETTER EMPLOYEE. Второй – для собственника бизнеса (если он не являеться одновременно работником) – заполняеться любым сторонним бухгалтером или аудиторской компанией SAMPLE INCOME LETTER SELF-EMPLOYED.
Письмо из банка c подтвержеднием оборотов SAMPLE ASSET VERIFICATION LETTER
Рекомендательные письма. 3-4 шт. SAMPLE REFERENCE LETTER
Все формы должны быть на бланках компании с печатями и заполнены на-английском языке. Все суммы должны быть в Американских доларах, $US Dollars.
C) Если достигнута предварительная договоренность (дом и цена нравятся), то составляется и подписывается договор купли-продажи, и Покупатель вносит депозит в размере 1% на Escrow Account (специальный счет), который вернется в случае расторжения договора купли-продажи или уйдет продавцу в случае совершения сделки.
4. После этого Покупатель с помощью Realty-usa проводит экспертизу дома (Physical inspection, termite inspection) и получает подтверждение получения кредита (если это необходимо), на это дается до 17 дней. Если объект покупается в кредит, то на проведении всех необходимых инспекций будет наставить банк, если наличными – то это дело владельца. Если есть намерение приобрести недвижимость в кредит, оптимальным будет считатся наличие предварительного согласия банка о его предоставлении (pre-approved letter).
5. Realty-usa подготавливает все необходимые документы и предоставляет их Покупателю для изучения.
6. В связи, со сложившейся экономической ситуацией в США, существует три (3) формы продажи:
1. Прямая продажа от владельца,
2. Short Sale и
3. Foreclosure.
Дополнительную информацию о различных вариантах оформления сделок купли?продажи недвижимости в США можно найти в “Различные варианты оформления сделок купли?продажи недвижимости в США”.
7. Завершение процесса приобретения (Closing) – оформление Settlement Statement - официальное закрытие сделки, обязательно в присутствии нотариуса. Происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации. Право собственности на жилье подтверждается свидетельством о праве собственности (Title).
8. Рекомендуется производить не только страхование дома, но и страхование прав владения недвижимостью (если окажется, что какие-либо документы неверны).
9. Пошлины и стоимость услуг по регистрации сделки купли-продажи, составляет около 1 % от стоимости объекта (сюда входят услуги регистратора, помощь в оформлении кредита и государственные пошлины за регистрацию сделки).
10.Оплата объекта может быть произведенна двумя способами:
A) Без использования кредита. В случае полной 100% оплаты, сумма переводится на счёт адвокатской компании (выполняющей функцию нотариальной конторы), занимающейся оформлением договора купли-продажи. Денежные средства находятся на спец счету (типа акредетива) до передачи объекта Покупателю (подписания актов приема-передачи, договора купли-продажи и регистрации сделки).
B) В случае ипотечного кредитования, банки предоставляют до 80% от стоимости объекта, оставшаяся сумма переводится Покупателем. Срок оформления кредита, после предоставления необходимых документов – до 20 дней. В настоящий момент ставка по банковским кредитам колеблется от 6 до 8% годовых на срок до 30 лет. Когда контракт купли-продажи подписан и авансы внесены, банк направляет оценщика для определения обоснованности продажной цены объекта. Если проверка прошла успешно, Покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. Это может занять некоторое время. Оптимальной является ситуация, когда у покупателя имеется предварительная договоренность с банком, подтверждающая готовность банка выдать ипотечный кредит. После этого все документы передают адвокату, которого нанимает банк для завершения сделки. Для получения кредита необходимы следуюшие документы: ( Список документов для банка ).
11. Realty-usa содействует в оформлении ипотечного кредита, проводит переговоры с несколькими банками и предлагает на выбор Клиента несколько вариантов.
12. Realty-usa содействует в приезде покупателя для ознакомления с недвижимостью до покупки и на время закрытия сделки (приглашения, визовая поддержка).
13. Realty-usa предлагает свои услуги по профессиональному обслуживанию недвижимости (ремонт, уход, аренда, продажа и т д ).
При покупке недвижимости Покупатель получает на руки пакет документов, включающий:
1. Свидетельство о владении недвижимостью (Title), выданный правительством штата Флориды.
2. Зарегистрированый договор купли-продажи (заверенный регистрирующей организацией).
3. Акт приема-передачи имущества, и другие сопутствующие документы, подтверждающие право владения. А также делается запись в регистрационную книгу.
Передача недвижимости во владение Покупателю производится на закрытии сделки (Closing) после подписания необходимых документов и оплаты.
Содержание недвижимости (стоимость обслуживания и налоги):
Среднегодовая стоимость эксплуатации недвижимости складываеться из:
1. Оплата за обслуживание (Maintenance), апартаментов в кондоминиуме или дома в комьюнити, составляет от $10 за м2 в год. Оплата за услуги взымается по-месячно (в среднем от 300 до 1000 долларов в месяц).
2. В США владелец недвижимости оплачивает налог на имущество. Налог на недвижимость составляют 1-2% от оценочной стоимости (специальные государственные оценочные компании делают каждый год переоценку недвижимости с учетом ситуации на рынке). Оплачиваются: каждый год до 1-ого Марта или могут быть разбиты на квартальные платежи с интересом (банковским процентом).
3. Оплаты электроэнергии, телефона, интернета - в соответствии с тарифами. Oплата остальных расходов - вода, уборка територий, вывоз мусора, охрана и т.д. включены в услуги по обслуживанию (Maintenance).
4. Все расходы на обслуживание частного дома, не входящего в комунити, полностью лежат на владельце, и определяются им самостоятельно.
Дополнительные возможности для клиента:
1. Возможно получение инвестиционных виз и грин карт в течении 6 месяцев, с последующим получением вида на жительство и гражданства США через 5 лет. Под эту програму подходят покупатели, владеющие как минимум 3 объектами жилой недвижимости или коммерческой недвижимостью стоимостью более 1 миллиона доларов США и создающие рабочие места, минимум 5.
2. Realty-usa предоставляет помощь в получении первоначальной визы (деловое приглашение, встреча и устройство, ознакомление с недвижимостью и развлекательные программы - по предварительному запросу).
3. Регистрация компаний. Получение бизнес кредитов. Открытие банковских счетов.
4. Управление недвижимостью. Подбор арендаторов. Контроль за состоянием недвижимости и обеспечение своевременного поступления арендных платежей.
|
|
Copyright ©
Realty-USA - недвижимость США, недвижимость в
США. 2000-2010
г. All Rights Reserved
|
|
|
