|
Различные варианты оформления сделок купли?продажи недвижимости в США
1. Прямая продажа от владельца.
В данном случае продавец через своего агента выставил объект на продажу. Наша компания с
агентом продавца, который согласовывает данную цену с Продавцом.
Плюсы:
• Возможность приобрести в течение короткого периода времени. Оформление
занимает не более 30 дней. (обычно 2?3 недели).
• Легко получить дополнительное финансирование на данную покупку.
Минусы:
• Цена не всегда самая интересная из возможных вариантов.
Процедура оформления:
А. Подписывается предворительный договор, где определен дом или дома, в котором
клиент желает приобрести квартиру.
B. Клиент вносит депозит в размере до 1%, но не менее 1 000 долларов.
C. Наша компания подготавливает предложение для продавцов и вместе с копией чека на депозит
отправляем потенциальным Продавцам. Как правило переговоры ведутся сразу
паралельно с 10-20 различными Продавцами.
D. Собираем ответы на наши оферты, и выбираем 3-4 наиболее приемлимые по условиям для проведения окончательного утверждения цены.
E. Отправляем Покупателю данные отчеты для принятия решения, и утверждения
понравившегося варианта.
F. После утверждения Покупателем варианта, передаем депозит Продавцу и приступаем к
сбору документов к оформлению сделки.
2. Short Sale (Шорт Сейл).
На данный объект предъявлены требования банка и по цене мы должны давать
Плюсы:
•Можно приобрести по выгодной цене.
Минусы:
• Срок оформления. Банк расматривает предложение в среднем от одного до трех
месяцев.
• По многим квартирам принимаются только предложения по оплате без использования кредита. (Cash deal). Или требуется специальное соглосование с банком. Банк как правило выставляет ставки по кредиту на квартиры продающиеся по Short Sale (Шорт Сейл) в два раза выше, чем стандартные ставки.
• Квартиры часто в не лучшем состоянии. Люди выезжали из них по решению суда.
Процедура оформления:
Нужно быть готовым что потребуется ремонт.
предложение, которое утверждает банк.
А. Подписывается предворительный договор, где определен дом или дома, в котором
клиент желает приобрести квартиру.
В. Клиент вносит депозит на условиях банка выставляющего данный объект и предоставляет
необходимы документы (справки о доходах, копии личных документов, подтверждающих
личность и письмо из банка, подтверждающее наличие средств для покупки). Депозит
безусловно является возвращаемым.
С. Мы подготавливаем предложения для продавцов и вместе с чеком на депозит
отправляем потенциальным Продавцам.
D. Собираем ответы на наши оферты. Если банк ответил согласием на нашу оферту, то мы
обязаны ее выполнить, и выкупить данный объект. В связи с этим необходимо быть
предельно осторожным в даче подобных оферт.
Е. Приступаем к сбору документов для оформления сделки.
3. Foreclosure(Форекложе).
Квартира забрана банком за неуплату. Собственик квартиры банк.
Плюсы:
• Квартира принадлежит банку и освобожденна от различных претензий. Прямая
продажа от банка.
• Сроки заключения сделки быстрее чем в Short Sale (Шорт Сейл).
Минусы:
• Время на соглосования стоимости продажи. Банк собирает все предложения в
течении двух - трех месяцев. А потом принимает наиболее выгодное по цене.
• По многим квартирам принимаются только предложения по оплате без использования кредита. (Cash deal). Или требуется специальное соглосование с банком. Банк как правило выставляет ставки по кредиту на квартиры продающиеся по Foreclosure (Форекложе) в два раза выше, чем стандартные ставки.
• Квартиры часто в не лучшем состоянии. Люди выезжали из них по решению суда.
Нужно быть готовым Клиенту что потребуется ремонт.
• Нет возможности проводить устную торговлю с продавцом. Мы даем оферту и
если банк ее принимает мы должны по ней закрыться.
Процедура оформления:
А. Подписывается предворительный договор, где определен дом или дома, в котором
клиент желает приобрести квартиру.
В. Клиент вносит депозит на условиях банка выставляющего данный объект и предоставляет
необходимы документы (справки о доходах, копии личных документов, подтверждающих
личность и письмо из банка, подтверждающее наличие средств для покупки). Депозит
безусловно является возвращаемым.
С. Мы подготавливаем предложения для продавцов и вместе с чеком на депозит
отправляем потенциальным Продавцам.
В. Собираем ответы на наши оферты. Если банк ответил согласием на нашу оферту, то мы
обязаны ее выполнить, и выкупить данный объект. В связи с этим необходимо быть
предельно осторожным в даче подобных оферт.
Е. Приступаем к сбору документов для оформления сделки.
4. Auction (Аукцион)
Плюсы:
• Низкая цена!
• Квартира принадлежит банку и освобожденна от различных претензий. Прямая
продажа от банка.
• Сроки заключения сделки очень короткие, сделка может быть оформленна в течении нескольких дней после аукциона.
Минусы:
• Продаются не самые востребованные варианты. Банки как правило выставляют на аукцион, то что не смогли продать другим способом.
• Нужно быть готовым Клиенту что потребуется ремонт.
Процедура оформления:
А. Покупатель выбирает наиболее понравившиеся ему варианты недвижимости и при желании производит их предворительный осмотр. Как правило аукцион предоставляет несколько дней на кануне для ознакомления с недвижимостью. Для этого необходимо приехать в указанные дни по заданому адресу и лично посмотреть объект. Или отправить агента сделать осмотр.
В. Покупатель регистрируется как участник аукциона, вносит регистрационные пошлины и приносит с собой на аукцион документы подтверждающие наличие денежных средств и чек на аванс.
С. На аукционе Покупатель присутствует самостоятельно либо с доверенным брокером.
D. При объявлении интересующего лота принимает участие в торговле, в случае если Покупатель предложил наивысшую из предложенных цен, аукционист объявляет владельца.
E. Покупатель вносит аванс и приступает к оформлению сделки.
|
