Как выгодно купить недвижимость в США

Продолжаем серию статей о рынке RE США. Сегодня речь пойдет о нюансах купли-продажи и оценки недвижимости. По традиции рассказывает об этом Юрий Зайченко.

Допустим, в течение недели агенту и клиенту удалось подобрать подходящий дом. Как будут развиваться их отношения? Теперь они подошли к очень важному моменту - это составление и подписание контракта. Если клиент готов к этому, то агент предупреждает, что клиенту придется заплатить deposit. Сумма deposit равняется обычно от $500 до $2000. Каждая брокерская компания устанавливает свой минимум deposit. Эти деньги служат гарантией того, что клиент не откажется от покупки дома. Если он отказывается, то теряет деньги, если нет, то они могут стать частью или полной суммой closing cost. Полный контракт состоит приблизительно из десяти страниц. Он содержит подробные характеристики объекта вплоть до того, находится ли дом во flood zone, в зоне возможных наводнений. Если да, то оговаривается необходимость страховки и указывается сумма страховки. Далее необходима страховка дома на случай пожара или других ситуаций, которые могут стать причиной частичного или полного разрушения дома. Обязательно указываются сумма страховки, название, адрес, телефон и факс компании, которая будет страховать дом. В контракте указываются сумма кредита и продолжительность его выплаты (25-30 лет), оговаривается банковский процент, указывается сумма депозита и первого взноса, сумма closing cost и в течение какого периода закончится оформление документов на владение домом (обычно 30-45 дней), точная дата и время вселения с указанием места, где можно получить ключи от дома.

Подписанный контракт является официальным предложением покупателя продавцу. Копия контракта должна быть немедленно отправлена продавцу или его агенту. Иногда люди самостоятельно продают свои дома. Но поскольку мы говорим о Real Estate как о бизнесе, оставим им это право и вернемся к нашему агенту, клиент которого подписал контракт. Итак, агент незамедлительно отправляет (обычно факсом) контракт агенту продающей стороны. Обычо Selling Agent (агент продавца) и Buyer Agent (агент покупателя) работают в тесном контакте. Контракт, полученный агентом продавца, на профессиональном языке называется Offer (предложение). Таких предложений может быть несколько. Все из них должны быть немедленно отправлены продавцу и ему предстоит рассмотреть их и сделать свой выбор. Допустим, он остановился на предложении нашего агента, но кое-что хотел бы поменять и тогда через своего агента отправляет Contra offer (встречное или скорректированное предложение). Агент знакомит своего клиента с этим предложением, и если клиент согласен на новые условия и подписывает исправленный контракт, то этот документ передается в Escrow Company (компанию). Профессионально это называют "открыть Escrow". Для того чтобы понять, что такое Escrow, давайте подумаем, что происходит с домом или землей в процессе купли-продажи. Невижимость в это время находится в сосотоянии отчуждения от одного хозяина и перехода в собственность к другому хозяину, т.е. прежний хозяин теряет права собственности, а новый еще не имеет полноценных прав. Что же происходит?

В такой ситуации каждая из сторон может заявить на нее те права, которые посчитает для себя выгодными и справедливыми. Чтобы не допустить хаоса во владении и вступлении во владение недвижимостью, существует Escrow-компания. С момента обоюдного согласия продавца и покупателя совершить акт купли-продажи и для этой цели открыть Escrow. Именно компания Escrow становится регулятором отношений к недвижимости для покупателя и продавца. Escrow несет полную легальную и юридическую ответственность за законность процесса перехода собственности в новое владение. За свои услуги Escrow берет деньги, обычно не более 3% от стоимости дома - это и есть то, о чем мы упоминали раньше (closing cost). Она готовит все документы и к сроку, обозначенному в контракте, когда все документы готовы, приглашает продавца и покупателя в свой офис. Здесь обе стороны подписывают эти документы. Продавец получает деньги за продажу дома в форме банковского чека, а покупатель - документы на владение домом. Чаще всего closing cost оплачивает покупатель. Но в некоторых случаях по договоренности, которая отражается в контракте, эти деньги могут быть разделены между обеими сторонами на различных условиях или, что очень редко, продавец сам оплачивает closing cost. В эту сумму, если она оплачивается продавцом, входит deposit, который был взят агентом с клиента.

Мы прошли с вами путь от решения стать владельцем дома до его реализации. Казалось бы, все. Хочется только рассказать о некоторых деталях, с которыми придется встретиться агенту RE. Мы с вами говорили, что банк, открывающий кредит, хочет застраховать себя от возможных неприятностей. Поэтому для банка важно подумать о том, что делать с домом, если кредит не будет выплачиваться. Часто, особенно если это loan FHA, финансирующая организация прибегает к помощи Appraiser (oценщик). Допустим, продавец хочет продать дом за двести тысяч. Оценщик находит, что этот дом стоит не дороже ста восьмидесяти тысяч. В этом случае банк никогда не даст кредит на двести тысяч клиенту, который собирается покупать этот дом. Максимум, на что тот может рассчитывать, - это на сто восемьдесят тысяч. Кроме того, банк или любая из сторон так же может заказать Termite Report - официальное заключение об общем состоянии дома. Termite Report может заказать финансирующая организация или любая из сторон. Это необязательный документ до тех пор, пока кто-либо из участвующих в процессе купли-продажи его не потребует. Чаще всего это делается, если покупатель получает FHA-кредитование. У FHA довольно высокие стандарты в отношении недвижимости. Допустим, трудно получить кредитование, если дому болше тридцати пяти лет, если потолок ниже определенных стандартов, если в доме нет кондиционера, если крыша в плохом состоянии и.т.д. В связи с этой темой хочется сказать о принципах, действующих при оценке домов. Что при этом самое главное, определяющее правильную стоимость дома? Может быть, его возраст, или размер, или дизайн внутренних помещений, с чего начинается оценка дома. Location - район, где недвижимость находится. Это общий и самый основной базовый принцип оценки недвижимости и любого бизнеса. От места нахождения зависит в первую очередь цена недвижимости.

В заключение хочу отметить, что в RE-бизнесе существуют понятия Regressive и Progressive, которые важны для владельцев недвижимости и работающих профессионально в этом бизнесе. Regressive, означает усовершенствование дома, находящегося в плохом или бедном районе, его дорогая реконструкция или его состояние, значительно превышающее состояние других домов в этом районе. Если означенный дом с учетом затрат стоит не менее $200000, в то время как самый дорогой дом в этом районе стоит $100000, то этот дом Regressive, и вы, наверное, уже догадываетесь почему. Этот дом очень трудно или невозможно будет продать даже за двести тысяч, чтобы вернуть потраченные на ремонт и реконструкцию деньги, потому что в этом районе никогда не будут жить люди, которые хотят купить дом за двести тысяч. Они купят дом в другом, более удобном для жизни и престижном районе.

С Progressive ситуация обратная. Progressive дом - это дом в хорошем районе, но запущенный. Такие дома покупать выгодно. Даже если состояние его не очень хорошее, цена на него будет расти вместе с ценами на другие дома в этом районе. Если вы вложите деньги в ремонт или реконструкцию, то вы не только вернете их при продаже, но и сможете заработать. В первом случае, вложив деньги в улучшение, вы можете потерять, во втором - выиграть. Хотя не надо забывать и о номинальной, реальной цене на дома в каждом районе. По поводу Regressive можно сказать грубо, но образно и понятно: не стройте замки на помойках.

НАША СПРАВКА

В США есть такой вид бизнеса, который называется Land Development - это строительство на приобретенной земле. Все построенное на земле в США на девяносто процентов сделано этими компаниями. В самом начале мы говорили о Commercial Property (недвижимость для коммерческих целей) и Residential Property(для личного проживания). Land Developer покупает землю и строит то и другое. Поскольку мы говорим сейчас о частных домах, посмотрим, как это происходит. Обычно на одном участке земли реализуется пять-шесть архитектурных проектов. Допустим, двадцать одноэтажных домов одного размера и типа, сорок - другого, пятьдесят - третьего. Тридцать двухэтажных домов одного типа, сорок - другого и шестьдесят - третьего. Дома строятся с учетом общего состояния экомики страны, штата, города и проживающего в этом районе населения. Обо всем этом необходимо думать, чтобы построенные дома были куплены. Допустим, дом за триста тысяч никогда не будет построен в районе, где максимальная цена - сто пятьдесят тысяч, и наоборот, никогда не строится дом за сто тысяч там, где минимальная цена триста тысяч.